離婚時の財産分与で家をもらえる？ トラブルなく住み続ける方法とは

1. （1）財産分与の対象となる家とは

   財産分与の対象になる財産は、婚姻関係になってから夫婦の協力のもと築き上げられた財産です。これを「共有財産」といいます。婚姻関係になってから夫婦の協力のもと築き上げられた財産であれば、預貯金や自動車、へそくりなどは、仮に夫（妻）の単独名義のものであっても、共有財産として扱われます。
   
   したがって、結婚後に家を購入した場合も、その家は、「共有財産」として財産分与の対象となります。しかし、家の価値は年々変動していきますし、購入時に組んだローンが残っていれば、その支払いをどうするのかなど、財産分与にあたってさまざまな問題が生じます。
   
   まずは、家について財産分与する際の大まかな手順を確認していきましょう。

2. （2）財産分与の大まかな手順

   ①ローンの残高を確認する
   ローンの残高は、「残高証明書」や、「返済予定表」で確認することができます。手元に資料がない場合は、住宅ローンを借りている金融機関に問い合わせてみましょう。
   
   ②家の評価額を調べる
   家の価値は、査定・鑑定をしなければわかりません。暫定的に価格を知りたい場合は、不動産査定サイトに諸条件を入力して確認してみましょう。ただし、家の状態を確認した査定価格ではないので、正しい評価額を知りたければ不動産業者や不動産鑑定士に査定・鑑定を依頼する必要があります。
   なお、不動産業者に査定を依頼した場合であっても、その査定額で争いになることがあります。そのような場合には、ある程度客観性・公平性のある不動産鑑定士による鑑定をすることもあります。
   
   ③家の評価額とローンの残高を比較する
   ローン残高と家の評価額がわかったら、両者を比べて、「オーバーローン」状態なのかを判断しておきます。
   
   オーバーローンとは、不動産の時価よりも、ローンの残高が高い状態を指します。この場合、家を残すにしろ、売却するにしろ、「残ローンを誰が返済するのか」ということを、よく話し合わなければなりません。
   
   ④財産分与の方法を決める
   家の財産分与の方法には、大きく分けて、2つの方法があります。売却して現金化する方法と、家を残してどちらかが引き取るという方法です。
   
   売却する方法のメリットは、現金化することで分割しやすくなることです。結婚時代のさまざまな思い出が残っている家を手放すことで、心機一転新しい生活に踏み出せるという心理的なメリットも得られるかもしれません。
   
   家を残す場合、どちらかはその家に住み続けることができます。住む側は、引っ越し作業も必要なく、生活環境を変えなくても良いというメリットがあります。子どもがいる家庭で親権者になった側であれば、子どもの生活環境を変えないように、そのまま住み続けたいと考える方も多いと思います。
   
   どの方法によって分与するかは、話し合いで決めていきます。家の分与方法が決定したら、所有権の移転登記や、住宅ローンの返済者の変更手続きなどを行います。話し合いで双方が納得できなければ、調停、審判といった法的手続きに移行します。
   
   調停になる前の話し合いを行う段階で弁護士に依頼しておけば、法的手続きに移行する前に、スピーディーに解決する可能性があります。長期間、離婚に伴う財産分与問題に頭を悩ませる前に、まずは弁護士に相談してみましょう。

3. （3）家に住み続ける場合

   もし、オーバーローンの状態で、どちらかの手元に家を残すと決めた場合、所有者を誰にするのか、誰がローンを支払うのか、よく話し合わなくてはなりません。離婚後になって、思わぬトラブルが発生する危険性があります。

家庭の在り方はさまざまですが、主に夫が働き、住宅を購入するときも夫の名義でローンを組み購入した、というケースは多く存在しています。
そこで、妻がそのまま夫名義の家に住み続ける場合をいくつか例にとり、想定されるトラブルと、それに対する対処法を解説します。

1. （1）家の名義も住宅ローンの債務者をも夫のままにする場合

   家の所有者も、ローンも全て夫名義のままになりますから、この場合、妻がローンを支払う必要はありません。
   
   この方法をとる場合には、夫がローンを支払わなくなるリスクがあるということに注意しておく必要があります。
   いつまでも夫がローンを払わずにいると、家が競売にかけられてしまうこともあります。妻が代わりに支払うことができればよいのですが、滞った期間が長ければ長いほど難しくなってしまいます。

2. （2）家の名義と住宅ローンの債務者を夫のままにし、妻が夫に家賃を支払う場合

   一定の家賃を夫に支払いながら、家の所有者もローンも夫名義のままにして、妻が住み続けるとことも可能です。一定の家賃を支払うことで、（1）の方法に比べて夫がローンを支払わなくなるリスクを一定程度軽減することができます。
   この方法をとる場合には、後から理不尽な退去を求められないように、賃貸借契約を結んでおきましょう。

3. （3）家の名義を妻に変更し、残りの住宅ローンの債務者は夫のままにする場合

   家の名義（所有権）を妻に変更し、ローンは夫が払い続けるという方法もあります。
   この方法をとる場合の注意点は、住宅ローンを借りている金融機関の許可がなければ、所有権を移転できない可能性があることです。
   また、オーバーローンでない状態でこの方法をとる場合には、妻が、家の値段からローンの残額を引いた金額を、夫と分け合う必要があるかもしれません。
   
   その他の注意点は、（1）や（2）と同じように、夫がローンの支払いができなくなってしまった場合のリスクが発生しうることです。

4. （4）家の名義も残りの住宅ローンの債務者も妻にする場合

   家の所有権だけでなく、ローンも含めて妻に名義を換える場合、妻自身の責任でローンの支払いができるので、夫のローン滞納を心配しないで済みます。
   もっとも、ここで問題になるのは、住宅ローンの審査です。妻の支払い能力の有無が問われるため、一定の収入と勤続年数がなければ審査に通らない可能性があります。

家は他のものに比べて価値が高いだけでなく、ローンの有無などが関係する財産です。そのため、トラブルの元になりやすい傾向にあるのです。離婚後にどちらが住むのか、もしくは売却をするのかといった方向性は各家庭によって当然異なります。そして、ほとんどの方が、どの方法がベストなのかを自身で判断できず悩んでおられます。

ベリーベスト法律事務所 大宮オフィスでは、離婚時の財産分与の取り扱い実績が豊富な弁護士が、法律に基づいた適切なアドバイスを行います。しっかりとお客さまのお話を伺います。まずはご相談ください。