共有持分の売却でトラブルを避ける方法は？ スムーズな進め方を解説

相続発生時に相続人同士の財産の分割方法について合意が得られなかったなどの場合、不動産を共有持分とするケースがあります。また、遺産分割に関する手続きを行っていないために被相続人（亡くなった人のこと）の名義のままで放置されている不動産も、共有状態にあります。これは昨今問題になっている「所有者不明土地」の原因にもなっているといわれています。

また、夫婦で共同購入した不動産にも共有持分であるケースは見受けられます。このタイプの共有持分は、相続だけではなく離婚時の財産分与においてもトラブルの原因になりがちです。

不動産の共有は、共有者間におけるさまざまトラブルの原因になり得ます。以下で不動産の共有にありがちなトラブルのパターンをご説明します。

1. （1）変更行為・処分行為に共有者全員の同意が必要

   共有物の変更行為とは、たとえば建物の取り壊し・建て替え、あるいは大規模改造のように、共有物を事実上変形する行為をいいます。処分行為とは共有物全部について法的に処分する行為をいい、共有不動産全体の売却等がこれにあたります。
   
   自身が持分を保有する不動産であっても、このように全体の持分に影響する変更行為・処分行為は他の共有者への影響も多いため、その合意を得ずして行うことはできません（民法第251条）。もし単独の判断で変更行為・処分行為を実行すると、それは他の共有者の財産権を侵害することになります。したがって、共有不動産の変更行為・処分行為には、共有者全員の同意が必要なのです。

2. （2）管理行為に共有者持分権の価額の過半数の同意が必要

   共有物の管理行為とは、共有物の変更を伴わずに共有物の価値を維持、実現、増大させる行為を言います。

   • 利用、改良行為……これにあたる行為にはもろもろありますが、共有不動産の賃貸借契約の締結をしたり解除したりする等する行為もこれにあたります
   • 保存行為……共有する建物の修繕など、共有不動産の現状維持を図る行為
   
   
   

   これらの管理行為については、共有者の持分に応じて過半数の同意をもって決めることになります（民法第252条）。ただし、上記のうち保存行為については、他の共有者に対する影響がそれほど大きくないため、各共有者が単独で行うことが可能です。
   
   一方で、共有者のうちの一部が他の共有者の同意を得ずに単独で変更や処分行為をした場合、ほかの共有者は原状回復が不可能である場合を除き、原則として原状回復を求めることができます。
   
   また、自己の共有持分の範囲内であれば、各共有者は自由に共有持分を売却することができます。しかし、各共有者は共有不動産全体を単独で売却することはできません。自らが保有する土地の持分を売却することはできる一方で、共有不動産にあたる土地全体を売却することはできないということです。

3. （3）後の世代におけるトラブルの原因となる

   共有状態のままで代替わりが進むと、たとえば兄弟間で共有していた不動産がその後の相続により、いとこ同士で共有する不動産となることも考えられます。共有状態のままでさらに相続が発生してしまうと、どんどん共有者が増えていくことになります。
   
   こうなると権利関係がさらに複雑になってしまうだけではなく、互いに面識もない人同士の共有となる可能性もあるわけです。これにより、トラブルが生じる可能性が一層高くなります。

では、不動産の共有状態を解消するための解消方法には、どのような方法があるのでしょうか。以下では、代表的な方法として現物分割・代金分割・価格賠償についてご説明します。

1. （1）現物分割

   現物分割とは、共有物を現実的にそのまま分割する方法です。たとえば、3人が共有する不動産を各自が一筆ずつ取得するような場合です。

2. （2）代金分割

   代金分割とは、不動産そのものを売却して、その代金を分割する方法です。この場合共有不動産に居住している者は、購入者との間で賃貸借契約を締結したりしない限り、退去しなければならなくなるので注意が必要です。

3. （3）価格賠償

   共有者の一人（または数人）が他の共有者の持分を全部取得する代わりにその対価を他の共有者に支払う方法です。不動産の形状上現物分割が難しい場合等に用いられる方法です。
   
   共有者間の協議で価格賠償を行う場合、不動産の形状や共有者の意向次第では買取・売却価額の決定が難航する可能性があることに注意が必要です。したがって、代償分割をする場合は、買取・売却価額について共有者同士で合意が得られるように十分な話し合いの機会を持つことはもちろんのこと、価額水準の算定や契約書の作成について知見を持つ専門家に代理を依頼することもひとつの方法としてあります。

共有持分の売却については、買い手がつきにくいという現実問題があります。だからといって、共有している不動産全体の売却は先述のとおり、共有者単独ではできません。この場合、売却に向けて共有者間同士の話し合いである共有物分割協議が必要になります。

共有物分割協議については当事者が自由に分割の方法を決めることができますが、どうしても共有物分割協議がまとまらない場合は「共有物分割訴訟」に発展する可能性があります。共有者間の意向次第では、訴訟の前に調停を行うこともあるでしょう。調停とは、裁判所が任命した調停委員を介在させた当事者同士による話し合いです。当事者同士で話し合いを行っていると、お互いに意地を張ったり感情的になったりしてしまいますので、第三者である家庭裁判所がその間に入るということは冷静な話し合いを進めるうえで有効です。

協議や調停で話し合いがまとまらず不調に終わった場合は、共有物分割訴訟に移行することになります。共有物分割訴訟の当事者は、共有者全員です。訴訟の提起は被告の住所地あるいは係争の目的である不動産の所在地を管轄する地方裁判所で提起します。裁判による分割の場合は現物分割が原則となります。ただし、現物分割が不可能であるか、分割によって共有物の価格が著しく減少するおそれがあるときには、共有物を分割してその代金を分割するものとされています（民法258条2項）。
また、判例上、共有物を分割する公平上特別の事情があれば、価格賠償も認められています。たとえば、共有者の一部の者に持分権の価格を上回る現物を取得させるが、その者に、持分権の価格を下回る現物しか取得しないほかの共有者に対する超過分の対価の支払いを命じるという方法があります。また、共有者の一人（または数人）に現物を取得させ、その者（それらの者）に他の共有者に対する持分権の対価の支払いを命じるという方法も事案によっては認められる場合もあります。

なお、訴訟の過程で判決の前に家庭裁判所は上記の趣旨で和解案を提示することが多い傾向があります。当事者全員が和解に応じると和解調書が作成され、確定判決と同様の効力を持ちます。協議がまとまらず裁判になるかもしれないときは、できるだけ早いタイミングで弁護士に依頼することをおすすめします。

後の世代のことを含む今後のことを考えると、不動産の共有状態は売却などにより早めに解決しておくべきと考えられます。特に不動産は資産価値が高いことに加えて資産としての個別性が強く、さらに共有者同士の思い入れも複雑に絡みやすいものです。共有物分割をめぐって共有者同士でトラブルとなった場合は、その解決に長期戦を見据えておいたほうがいいでしょう。

また、不動産共有持分に関するトラブルに対処するためには、法律の知見や交渉力を備えておく必要があります。そのようなときに、弁護士はあなたの心強いパートナーになります。不動産共有持分に関するトラブルの解決に必要な知見がある弁護士であれば、今後の対応や法的なアドバイスはもちろんのこと、あなたの代理人として他の共有者との話し合いや裁判上の手続きを任せることができます。

不動産共有物分割の売却でお悩みの際は、ぜひベリーベスト法律事務所 大宮オフィスまでご相談ください。あなたのために、ベストを尽くします。